房地产行业投资加速降温政策全面落地2020年

2020-01-21 20:59:22 来源: 银川信息港

房地产行业:成交同比持续为负

投资要点

统计的重点城市整体成交环比略有上升,但成交同比依然为负。本周(1..12)29个主要城市整体成交环比上升6%,其中一/二/三四线城市环比分别变化-1%/1%/17%。同比方面,29个城市同比下降13%,其中一/二/三四线城市同比分别变化-39%/-12%/7%。一线城市除深圳外,其他三个城市成交环比均有所下降,而同比方面四个一线城市同比均有较大幅下降。从量上看,一线和二线城市成交接近2013年7月的淡季成交水平。三四线城市成交略好于一二线城市,但仍较旺季成交明显回落。从区域上看,长三角、珠三角、环渤海的多数城市成交环比和同比均有所下降,这些区域的表现弱于中西部及其他区域城市。本周统计的城市库存有升有降,整体库存下降1.1%。一线城市中仅北京库存有所上升,北、上、广、深库存分别变化0.7%/-0.2%/-0.2%/-9.7%。

多家地产公司公告2013年年度销售数据,龙头公司增速稳定,但集中度并未明显提升。A股地产股中万科、保利、金地、招地、首开公布了2013年销售数据,分别实现销售金额1709亿元(同比:21%)/1252亿元(同比:23%)/450亿元(同比:32%)/432亿元(同比:19%)/首开(同比:4.4%),港股内房股中海外、恒大、绿城、碧桂园、龙湖、雅居乐、富力、融创中国也公布了2013年销售数据,分别实现销售金额1385亿港元(同比:24%)/1004亿元(同比:9%)/621亿元(同比:22%)/1060亿元(同比:123%)/481亿元(同比:20%)/403亿元(同比:22%)/422亿元(同比:31%)/508亿元(同比:61%)。整体上来看,多数龙头公司维持了20%左右的增速,而碧桂园、融创、金地和富力表现出了高于其他龙头企业的同比增速水平,但除个别公司外,龙头企业多数未超过行业的平均增速(全国2013年月商品房销售金额增速为31%),在整体销售放量的2013年,龙头企业集中度并未提升。

而1..13日期间,申万地产指数下跌7.43%,而同期沪深300指数下跌4.24%,地产板块大幅跑输大盘3.19个百分点,近期地产板块跌幅持续居前。我们认为当前流动性仍是压制地产股估值的重要因素。SW地产指数PE-TTM仅9.4倍,相对于沪深300指数的PE为1.14倍,该PE水平甚至低于2011年的水平。我们仍然维持2014年年度策略《高位基本面难继续改善,低位估值难迎趋势性回升》的基本观点,认为当前无论从成交面、流动性还是政策面地产板块都缺乏趋势性上涨的催化剂,板块难以迎来趋势性的向上。个股方面建议关注:万科A,保利地产,招商地产,金地集团、阳光城、华发股份和格力地产。

总体情况

新房:29个城市平均销售面积为16.4万平米,环比上升6%,同比下降13%。

二手房:本周统计的四个城市二手房成交除北京外,成交环比均有所上升,同比方面除天津持平外,其他三个城市成交均大幅低于去年同期。北京本周成交环比下降6%,同比下降56%,成交接近2013年7月低位成交水平。天津成交环比上升7%,同比持平,成交接近2013年5月成交水平。杭州本周环比上升21%,同比下降44%,成交接近2012年周均成交。深圳本周成交环比上升40%,同比下降32%,成交相当于去年周均成交的70%。

城市情况

四个一线城市成交除深圳环比上升外,其他三个城市成交均较上周有所下降,且四个城市同比成交均有所下降。上海成交环比小幅下降0.4%,同比下降25%,成交接近2013年7月周均成交水平。北京成交环比下降1%,同比下降49%,成交与2013年8月水平相当。广州本周环比下降13%,同比下降36%,成交也接近2013年7月成交水平。深圳成交环比上升54%,同比下降52%,成交略低于2013年7月成交水平。统计的多数二线城市成交环比基本持平,同比则下降12%。多数三四线城市成交环比有所上升,整体环比上升17%,同比上升7%。库存方面,本周统计的城市库存有升有降,整体库存下降1.1%。一线城市中深圳库存大幅下降,北、上、广、深库存分别变化0.7%/-0.2%/-0.2%/-9.7%。其他城市中,厦门库存也大幅下降9.7%。

土地市场

统计的27个重点城市住宅土地市场,总计推出住宅土地60宗,推出土地宗数处于较高位。本周成交住宅土地29宗,处于近期低位。住宅土地溢价率为29%,其中热点城市上海成交的4宗土地平均溢价率为159%,合肥成交的2宗土地溢价率也达到100%。

行业风险提示

1)调控严厉程度高于市场预期;2)成交萎缩。

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